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Approvo

La Riforma

Il 20 novembre scorso è stato approvato il testo definitivo di Riforma del Condominio che successivamente in data 11 dicembre è diventato legge, entrando in vigore a tutti gli effetti dopo 6 mesi dalla  pubblicazione del 17 dicembre 2012 sulla Gazzetta Ufficiale.

Le novità introdotte sono numerose, alcune delle quali sono ancora in fase di interpretazione da parte della giurisprudenza competente, altre sono meramente tecniche come la modifica e l’introduzione di alcuni quorum deliberativi. 

Il nostro Consorzio ha ritenuto opportuno sintetizzare per i propri amministrati, quelle che sono più rilevanti e di maggior impatto sull’esercizio del diritto condominiale.

 

PARTI COMUNI

Art.1 (Art. 1117 C.C.)

Viene ampliata la presunzione di comproprietà se non risulta il contrario da specifico titolo (sottotetti, impianti, ecc.

 

MODIFICAZIONE E TUTELA DELLA DESTINAZIONE D’USO                                                                                                    Art.2 ( Art. 1117 ter-quater C.C. )

E’ stata introdotta la disciplina della destinazione d’uso delle parti comuni dando la possibilità ai condomini con una maggioranza specifica e con un iter particolare di deliberare in merito.

 

POSSIBILITA’ DI DISTACCO DALL’IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO O RAFFRESCAMENTO Art.3 ( Art. 1118 C.C.)

E’ ora prevista esplicitamente la possibilità di distaccarsi da un impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento previa relazione termotecnica che attesti che non ne derivino squilibri di funzionamento o aggravii di spesa per gli altri condomini e che non si modifichino parti comuni. Resta comunque fermo l’obbligo alla partecipazione delle spese per la  manutenzione straordinaria dell’impianto nonché per la sua conservazione e messa a norma.

 

INNOVAZIONI, RISPARMIO ENERGETICO, IMPIANTI DI VIDEOSORVEGLIANZA, IMPIANTI NON CENTRALIZZATI DI RICEZIONE RADIO TELEVISIVA E PRODUZIONE ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI

Art.5 – Art.7 ( Artt. 1120 – 1121 - 1122 C.C. bis -ter )

Agevolati la possibilità e il diritto di richiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria al fine di deliberare per tutte le opere che riguardano interventi volti a migliorare  sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, eliminazione delle barriere architettoniche, contenimento del consumo energetico,

 

realizzazione dei parcheggi, produzione di energia mediante utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili, installazione di impianti per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze. Con il minimo del pregiudizio sulle parti comuni possono essere installati impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro flusso informativo, e vi è la possibilità di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità sul lastrico condominiale o su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti comuni. Va preservato in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio. Inoltre viene abbassato  il quorum per autorizzare l’installazione di un impianto di videosorveglianza sulle parti comuni.

 

REGOLAMENTO E INFRAZIONI

Art.16 – 24 (Art.1138 C.C.-Art.70 Disp.Att.C.C.)

Il Codice Civile dispone che quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci si preveda l’adozione di un regolamento. Il regolamento dev’essere approvato in assemblea da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art.1136 2°comma). Successivamente al recepimento (integrazione) nel regolamento esistente, per le infrazioni al regolamento stesso possono essere stabilite sanzioni fino a € 200,00 ed in caso di recidiva l’importo può essere aumentato fino ad € 800,00. Questa somma è devoluta al fondo di cui l’Amministratore dispone per le spese ordinarie.

ANIMALI DOMESTICI - Il Regolamento di Condominio non può vietare di possedere o detenere animali domestici.

 

REQUISITI, ATTRIBUZIONI ED OBBLIGHI DELL’AMMINISTRATORE

Artt.9-10-11   Art.18  (Art. 1129 – 1130 C.C.   Art. 63-67-71 bis  Disp. Att. C.C.)

Il legislatore si è soffermato a lungo sulla figura dell’Amministratore introducendo, tra le altre cose, per la prima volta, la possibilità che venga richiesta in sede di nomina la presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.

 

I requisiti previsti per svolgere l’attività di Amministrazione del Condominio sono, anche per le società:

-          Non essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio;

-          Non essere sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione, non essere interdetto o inabilitato;

-          Non essere protestato;

-          Aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado (ad esclusione del caso in cui l’Amministratore venga nominato tra i condomini dello stabile, o di coloro che svolgono già la professione)

     

Aver frequentato un corso di formazione iniziale (ad esclusione del caso in cui l’Amministratore venga nominato tra i condomini dello stabile, o di coloro che svolgono già la professione) e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale 

Alzata la soglia da 4 a 8 del limite di partecipanti al Condominio che possono esentarsi dalla nomina dell’ Amministratore, pur mantenendosi gli obblighi amministrativi e fiscali previsti per il Condominio.

Istituito l’obbligo di un conto corrente intestato al Condominio dal quale far transitare le somme ricevute ed erogate dal  Condominio.

Aumentate le attribuzioni dell’ Amministratore anche attraverso l’introduzione della tenuta di nuovi registri tra i quali il registro anagrafe condominiale che contenga le generalità dei singoli proprietari e dei titolari dei diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive di codice fiscale e della residenza e domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.  Inoltre: registro dei verbali di assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore e registro di contabilità.

Ogni variazione inerente l’unità immobiliare dev’essere dal Condòmino comunicata all’ Amministratore per iscritto entro 60 gg. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’Amministrazione copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’Amministrazione condominiale.

MOROSITA’ - Obbligo di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’Amministratore può sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni soggetti a godimento separato.

OBBLIGO DI SOLIDARIETA’ PASSIVA (verso i fornitori) - L’Amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti i dati dei condòmini morosi; i creditori non potranno agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condòmini.

 

COSTITUZIONE DELL’ASSEMBLEA - DELEGHE – CONSIGLIO DI CONDOMINIO

Art.11-14-20 (Art. 1130 bis -1136 C.C. - Art.66 Disp.Att.C.C.)

L’avviso di convocazione dev’essere comunicato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite raccomandata consegnata a mano. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Non è più ammessa la delega all’Amministratore per qualsiasi assemblea. L’Assemblea può nominare un Consiglio di Condominio composto da almeno tre condòmini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.

 

SUPERCONDOMINIO

Artt. 2 – 21 (Art. 1117 bis – Art.66 Disp.Att.C.C.  )

Quando i partecipanti sono più di 60, ciascun Condominio deve designare il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’Amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio Condominio.

 

SITO INTERNET

Art.25 (Art. 71 ter Disp.Att.C.C.)

Su richiesta dell’assemblea l’Amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del Condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dall’assemblea.

 

Gli esiti di successivi approfondimenti e/o le circolari di chiarimento che saranno emanate verranno resi noti nei prossimi mesi attraverso il sito del Consorzio, ora in aggiornamento, nel quale troverete un’area riservata alla Riforma. La comunicazione via web e il potenziamento graduale dei servizi che potranno essere attivati ed utilizzati con estrema flessibilità a costi contenuti, permetteranno ai condòmini da noi amministrati una comunicazione veloce ed efficace. I nuovi adempimenti previsti dalla Riforma                  (es. anagrafe condominiale) e quelli che erano già in vigore (es. privacy, sicurezza, ecc.) potranno essere gestiti e verificati con opportuna modulistica  a disposizione in rete.

Il Consorzio Amministra proseguirà come fatto finora nel cercare di garantire  i migliori servizi, le più chiare informazioni e la più alta professionalità, nel rispetto della nuova normativa.

 

Visualizza il .PDF della Legge 11 dicembre 2012/220